凤凰洲的二手房市场近期表现强劲，挂牌待售房源从777套增加到1035套。去年，一位房东尝试以2.2万元的价格挂牌，受到中介建议后调低至1.8万元，但仍未成交。今年同小区相似户型的挂牌价格明显下降，他最终将价格调整到略高于1.6万元，依然面临议价压力。根据第三方平台反馈，预计2025年8月的二手房均价为16694元/㎡，而到2026年7月则可能降至15192元/㎡，降幅约2500元/㎡。不同楼盘和位置的房源价格差异明显，绿地外滩公馆价格超过27000元，九颂山河在22600元左右，而丰和新城和天赐良园等则低至10000元左右。江景、次新和物业良好的房源价格相对稳定，而老旧小区和偏远地区的房源则开始降价。

不仅凤凰洲，南昌整体楼市的待售房源也在增加。2026年上半年，南昌本级的二手房成交达到17561套，同比增长15.8%，成交均价为9443元/㎡，较去年下降7%。挂牌房源户数同比增加3.55%，其中红谷滩区域占据约31.54%。住宅库存与去化周期数据显示，目前市区住宅库存约259.4万㎡，去化周期为22.2个月。在挂牌数量和成交量双双提高的背景下，价格普遍出现下降趋势，业主为了促成交易，纷纷选择降价。

红谷滩区域的房源价格也呈现分化，总体参考价在13079元/㎡到13284元/㎡之间，同比下降约10%。不同板块的价格差异显著，如绿茵路及秋水广场附近参考价为17800元，丰和中大道在14959元，而万达滨江华府样本仅约3181元。市场上高于行情的挂牌价通常面临较长的等待，短期内难以成交。

房东的心态正在变化，早期许多人不愿意降价，宁愿让房子空置。如今，销售周期延长，竞争加剧，愿意降价的房源更易吸引看房。中介反馈，普通二手房的议价空间在5%到10%之间，而急售或较为老旧的小区户型，可能达到15%到20%。红谷滩内的高端房源相对稳定，但学区不足或远离地铁的房产则首当其冲地降价。

广深的政策变动也影响了南昌的购房市场。广州自2024年起全市不再限制购房资格和套数，同时深圳也对非户籍家庭的购房限制有所放宽，这可能导致一部分在南昌买房的外来务工者的购房意愿增加。此外，有些购房者将南昌的空置房源挂牌，试图凑足在广深的购房首付。

对于学府大道的房源，情况与凤凰洲类似，近期部分小区的挂牌价已回调至1.3万到1.7万元之间。在购房决策时，购房者会关注学区、物业和整体生活便利性，投资者则更加关注租金回报率。

观察挂牌量时不能单看总数，凤凰洲的增量并非突如其来，而应看到同小区的比较，以及最近90天的成交数据。红谷滩在整个市区的挂牌房源中占比较高，流通集中，成交多为90到120㎡的三房，总价低于70万元的房源占比达到47%。不同类型房源对应着不同的买家，卖房者应参考最近成交的相似房源，以确保报价合理。

凤凰洲目前的1035套挂牌量，意味着市场选择增多，买家能更全面地比较各类房源，卖家也需要适应这样的竞争环境。在这样的市场情况下，房源的地段和持有成本会比以往更为重要。